Tensions commerciales : les touristes vont-ils bouder la France ?

UN PREMIER TRIMESTRE DOPÉ PAR LE HAUT DE GAMME

En ce début d’année 2025, l’hôtellerie française s’offre un bol d’air bienvenu. Avec une progression du RevPAR de +4,2% en janvier, suivie de +2,2% en février, le secteur affiche des performances en hausse malgré un contexte économique toujours incertain.

Une dynamique portée presque exclusivement par le haut du panier

À fin février, le RevPAR des hôtels français affichait une croissance de 2,2%. Les locomotives de cette croissance sont les villes à forte attractivité loisirs, capables de séduire une clientèle internationale notamment nord-américaine, qui a répondu présente, profitant d’un taux de change favorable et toujours attirée par l’image de la France, redorée par les Jeux Olympiques.

Un secteur à deux vitesses

À Paris, les établissements de luxe capitalisent sur une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat, séduite par une destination redevenue iconique. Sur cette destination, l’écart se creuse : les établissements accessibles enregistrent une hausse modeste de 3 % du RevPAR, tandis que le luxe dépasse les 10 % de croissance. À Nice, le marché est en progression de 5,1 % à fin février porté également par les hôtels moyenne de gamme et haut de gamme. En région en revanche, les villes à dominante affaires subissent déjà les effets d’une croissance économique molle et d’un secteur du BTP à l’arrêt (Lille -6 %, Bordeaux -4 %, Nantes -10 %, Toulouse -7 %). Les villes ayant su développer un tourisme de loisirs (Marseille -0,5 %, Strasbourg +4 %) ou/et évènementiel important (Lyon +24 % sous l’effet du SIRHA) résistent bien.

Ce premier trimestre laisse donc entrevoir un scénario désormais familier : celui d’un secteur à deux vitesses. L’activité repart, mais au prix d’une polarisation croissante entre une hôtellerie d’expérience en pleine forme et une hôtellerie de nécessité qui peine à repartir.

Source chiffres : MKG

💬 NOTRE CONVICTION

Une hôtellerie résiliente dans un univers mouvant  

« Après un premier trimestre porté par le loisir haut de gamme, les interrogations légitimes des investisseurs se portent sur la pérennité des flux touristiques internationaux qui soutiennent cette hôtellerie et en particulier les Américains. La géopolitique influe sur les choix de voyages comme en témoigne le fort attrait de la France auprès de la clientèle canadienne (+27 % d’arrivées sur Paris prévues au T2).

À ce stade, les flux des USA vers la France restent dynamiques (+11 % d’arrivées à Paris et +11 % à Nice au T2), mais un point d’inflexion semble se dessiner dès la fin 2025. Les volumes sont encore faibles et l’évolution devra être monitorée dans la durée ».

Gaétan LE POGAM, Directeur Associé, Honotel

📜 GRAND FORMAT

« En 2025, nous anticipons une augmentation de 15 % des volumes investis dans la zone EMEA« 

Laura Ben-Ibgui, Executive Vice President et Head of France – hotels capital markets chez JLL, livre ses prévisions pour les prochains mois du marché de l’investissement hôtelier, à la lumière du bilan 2024 du secteur et des dynamiques en cours.

Check-in : Quelles perspectives attendez-vous en 2025 pour le marché de l’hôtellerie ?

Laura Ben-Ibgui : Après une année contrastée pour les exploitants, 2025 s’annonce dynamique. À l’échelle EMEA, JLL anticipe une hausse de 15 % des volumes investis, et la France devrait bénéficier de cette tendance favorable. Plusieurs appels d’offres sont déjà en cours, notamment sur le secteur de l’entrée de gamme. Dans un contexte économique toujours tendu, ces opérations illustrent la volonté de nombreux acteurs de trouver de nouveaux partenaires financiers ou d’explorer des issues stratégiques pour des relais de croissance.


L’année 2025 doit-elle faire oublier 2024 ?

Je serais plus nuancée. En 2024, l’hôtellerie française a continué à capter d’importants capitaux, avec près de 2,5 Mds€ de transactions – hors opération de remembrement entre Covivio et AccorInvest (786 M€). Sur ce total, 92 % concernent des actifs unitaires, les portefeuilles étant quasiment absents (8 %). Paris concentre à elle seule deux tiers des volumes investis. Ces transactions structurantes sont en majorité pilotées par des fonds étrangers, notamment asiatiques. Entre 2023 et 2024, les capitaux internationaux ont quasi doublé dans l’hôtellerie tricolore, passant de 32 % à 56 % du volume total investi. 


Sans grande surprise, la très grande majorité des transactions portaient l’an dernier sur les murs et fonds de commerce…

Cette situation s’explique par un univers de taux profondément transformé, une collecte plus limitée, et des institutionnels davantage concentrés sur l’asset management que sur l’investissement. Dernier enseignement : sur les segments 4 étoiles + et 5 étoiles, le cap de valorisation de plus d’un million d’euros par clé devient la norme.


Comment la France se place-t-elle par rapport à d’autres pays européens ?

La France reste dans le top 3 des pays européens où il s’échange le plus de capitaux dans l’hôtellerie.  Si historiquement ce podium était composé du Royaume-Uni, de l’Allemagne et de la France avant Covid, aujourd’hui, le marché hôtelier allemand a cédé sa place à l’Espagne. Le Royaume-Uni conserve la première place, animé par des fonds de private equity qui ont des durées de détention plus courtes que des propriétaires patrimoniaux.


Comment expliquer la robustesse de ce segment alternatif ?



Alors que le bureau connaît un net repli (4,7 Mds€ investis en 2024), la logistique prend l’avantage (5 Mds€), et l’hôtellerie tire son épingle du jeu avec 11 % du volume global investi. Cette résilience repose sur plusieurs facteurs : une reprise rapide post-Covid, une demande soutenue malgré les tensions géopolitiques, et le durcissement réglementaire local envers Airbnb dans plusieurs capitales européennes, qui renforce l’attractivité des hôtels.  Par ailleurs, les investisseurs privés et family offices bénéficient de leviers fiscaux attractifs sur ce segment, leur permettant de diversifier leur patrimoine au-delà du bureau.

💬 NOTRE CONVICTION

Une valeur refuge pour les investisseurs

« Alors que le marché du tourisme se polarise sous l’effet de la politique internationale, nous restons convaincus que l’hôtellerie reste un investissement aux fondamentaux solides.

Le positionnement midscale des investissements privilégiés par Honotel est plus protecteur vis-à-vis des fluctuations de marché grâce à un mix de clients diversifiés (national/ international et loisirs/affaires).

L’investissement à travers un fonds plutôt que dans un actif en direct permet en plus de limiter le risque en investissant dans plusieurs destinations françaises et européennes. »

Suzanne TODD, Directrice, Hôtel Investissement Capital (HIC)

NOS CHIFFRES CLÉS DU TRIMESTRE

Périmètre Honotel : 36 hôtels – Source chiffres : MKG