T2 2025 – Paris fait le plein, mais les investisseurs lèvent le pied

LE RÉVEIL POST-OLYMPIQUE DE PARIS

Ce deuxième trimestre 2025 restera comme celui du grand rattrapage parisien. Après une année 2024 particulièrement décevante (marquée par l’effet repoussoir de la préparation des Jeux Olympiques), la capitale retrouve des couleurs. Portée par les gammes premium et la demande internationale, Paris intra-muros affiche une croissance de 6 % sur les cinq premiers mois de l’année. Mais derrière des performances encourageantes se cache une réalité plus nuancée. Le mois de mai 2025 illustre cette ambivalence : + 9 % si l’on compare à mai 2024, mais seulement une hausse de 2,7 % par rapport à 2023 – révélant une croissance plus modérée. Les effets calendaires ont joué : le lundi de Pâques tardif a impacté mars cette année, créant un décalage technique sur avril-mai. Au final, le secteur affiche une stabilité des prix moyens mais avec des volumes en légère baisse.

Le grand écart des segments : l’hôtellerie loisirs triomphante, l’économique en berne

Plus que jamais, nous pouvons parler d’une hôtellerie à deux vitesses. Sur le haut de gamme et le luxe, les performances frisent l’insolence : 7 % de croissance en mai, 6 % sur cinq mois. Les clientèles internationales à fort pouvoir d’achat – Américains, Canadiens, Australiens, Moyen-Orientaux – continuent d’affluer, insensibles aux soubresauts géopolitiques. À l’inverse, l’hôtellerie économique, à forte dominante affaires, traverse une zone de turbulences : -2,5 % sur cinq mois. La grande couronne francilienne chute de 4,5 %, traduisant les difficultés d’une clientèle domestique sous pression.

Corporate et BTP, grands absents de la reprise

Les résultats chutent dès qu’une ville dépend majoritairement de la clientèle d’affaires. Toulouse ou Lille accusent le coup, tandis que Paris, Nice, Deauville – dopées par le loisir international – tirent leur épingle du jeu. Le secteur du BTP, en particulier, fait figure d’épouvantail : les résultats de l’hôtellerie sont mécaniquement amputés par la baisse de volume des chantiers. “Les incertitudes macro-économiques et le contexte politique français ajoutent un voile de prudence côté entreprises, créant une vraie difficulté des hôteliers à remplir leurs registres sur le segment affaires”, indique Adrien Lanotte de MKG Consulting. Enfin, les touristes américains ont continué de visiter l’Europe et la France au second trimestre.

Source chiffres : MKG

💬 NOTRE CONVICTION

« Le marché de l’hôtellerie française reste relativement protégé par sa double attractivité affaires et loisirs. Il n’est néanmoins pas étanche au contexte et les effets conjugués d’une croissance économique faible, d’un euro fort par rapport aux dollars (+9% depuis le début de l’année) et les tensions géopolitiques accrues pourraient avoir des conséquences sur le secteur à moyen terme.  Par ailleurs, un nouvel élément est regardé par de nombreux observateurs : l’offre hôtelière. 

En effet, la crise de l’immobilier a retardé ou annulé de nombreux projets hôteliers. On observe ainsi que si le nombre de permis d’immobilier commercial validés est stable, le nombre de permis initiés à lui diminué de 25%. Cette croissance modérée de l’offre en 2025 et qui perdurera en 2026 vient soutenir l’activité hôtelière à court/moyen terme. »

📜 GRAND FORMAT

« Si le second semestre sera plus représentatif du marché, le climat de l’investissement reste très favorable à l’hôtellerie »

Suzanne Todd, présidente et partner d’Hôtel Investissement Capital (groupe Honotel), revient sur les six premiers mois du millésime 2025 du marché de l’investissement hôtelier et les destinations attractives pour les investisseurs.

Check-in : Quel bilan tirez-vous pour le premier semestre 2025 sur le marché de l’investissement ?

Suzanne Todd : Ce premier semestre affiche un volume deux fois inférieur à celui de l’an passé, avec quelque 600 M€ investis, contre 1,3 Md€ sur les six premiers mois de 2024. Même si le segment de marché de l’hôtellerie a enregistré un nombre de transactions similaires à période comparable, ce recul de l’investissement s’explique principalement par l’absence de grands deals. L’an dernier, sur la même période, l’hôtellerie était notamment animée par les opérations exceptionnelles du Pullman Paris Tour Eiffel (330 M€) et du Hilton Paris Opéra (244 M€). Au S1 2025, le plus grand deal tricolore concerne l’acquisition d’un portefeuille de cinq Novotel Suites (645 clés) par Henderson Park pour 120 M€, suivi par le Marriott Cap d’Ail (85 M€), le Juliana Paris (> 40 M€) ou encore la Vefa sur le futur Hilton de la tour M99 à Marseille (≈ 40 M€). Le climat de l’investissement reste très favorable au secteur de l’hôtellerie.

Une absence de grands deals malgré la mise en vente de plateformes hôtelières…

Effectivement, le marché fait état de plusieurs plateformes hôtelières à vendre. Récemment, Tristan Capital Partners a repris la totalité d’easyHotel, quand Brookfield Asset Management s’est invité dans les activités européennes de Generator Hostels pour près de 800 M€. D’autres plateformes suscitent un vif intérêt de la part d’investisseurs opportunistes, mais ceux-ci doivent d’abord parvenir à un accord avec les cédants sur le montant. De facto, ces process nécessitent un délai plus long qu’une transaction murs et fonds pour se concrétiser.

Quelles sont les destinations les plus attractives ?

Il est important de souligner que les tensions géopolitiques et économiques internationales n’affectent pas le marché de l’hôtellerie pour le moment. L’Europe demeure une destination d’investissement attrayante pour les fonds étrangers. En France, les investisseurs privés et family offices sont toujours très friands d’hôtels up-scale de 30 à 40 clés core/core+, tant à Paris que dans les grandes métropoles régionales. De leur côté, les investisseurs institutionnels – en quête de cibles pour déployer leurs capitaux – semblent prêts à revenir sur cette classe d’actifs, afin de diversifier leur portefeuille et réduire leur exposition à l’immobilier de bureau. En revanche, tous les produits en Vefa sont fortement impactés par le contexte économique. Ce marché est pratiquement à l’arrêt, notamment en raison des risques liés à la construction.

💬 NOTRE CONVICTION

Une valeur refuge pour les investisseurs

« Alors que de nombreux secteurs font face à une baisse des engagements de capitaux, l’hôtellerie maintient une dynamique stable. Les perspectives pour 2025 restent solides. Dans un climat international instable, l’hôtellerie fait preuve de résilience et conserve son attrait pour les investisseurs”

Patrick Luis, Directeur Général d’Honotel

NOS CHIFFRES CLÉS DU TRIMESTRE

Périmètre Honotel : 36 hôtels – Source chiffres : MKG